L’acquisto di un immobile in costruzione è una situazione ricorrente nel mercato immobiliare, ma dal punto di vista giuridico può assumere forme contrattuali diverse. A seconda delle modalità con cui l’accordo viene strutturato, si può parlare di:
- compravendita;
- contratto di appalto.
La distinzione non è solo teorica, ma ha importanti conseguenze in termini di responsabilità, garanzie e tutela dell’acquirente. Vediamo, quindi, quando si configura una compravendita e quando invece un appalto, con esempi concreti e richiami alla giurisprudenza.
Indice
Quali sono le differenze tra compravendita e appalto
Per comprendere in quale fattispecie rientra l’acquisto di un immobile in costruzione, è essenziale chiarire cosa si intende per contratto di compravendita e cosa per appalto.
Secondo l’articolo 1470 del Codice Civile, la compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa verso il corrispettivo di un prezzo.
Quando l’oggetto del contratto è un immobile in costruzione, si parla di vendita di cosa futura, ammessa ai sensi dell’art. 1472 del Codice Civile. In base a tale norma l’acquisto della proprietà si verifica non appena il bene viene ad esistenza.
L’articolo 1655 definisce l’appalto come il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro.
Si tratta quindi di un contratto di esecuzione di un’opera, nel quale il committente non acquista un bene già pronto, ma affida a un soggetto (l’appaltatore) la realizzazione dell’immobile.
Immobile in costruzione: quando è una compravendita
La vendita di un immobile in costruzione si configura come compravendita di cosa futura quando il venditore, che può essere il costruttore stesso, trasferisce la proprietà di un bene ancora inesistente. Si ha dunque un’attribuzione patrimoniale di un bene che, nel momento di conclusione dell’accordo, ancora non esiste.
Siamo in presenza di un contratto aleatorio per cui il compratore si assume il rischio che la cosa non venga ad esistenza in futuro, obbligandosi comunque al pagamento del prezzo. In questo caso l’acquirente non interviene nella fase costruttiva, se non eventualmente per scelte marginali (ad esempio materiali, finiture).
Facciamo un esempio pratico: una società immobiliare proprietaria di un terreno avvia la costruzione di un edificio residenziale e stipula con gli acquirenti dei contratti di vendita di cosa futura.
Nella fattispecie le tutele dell’acquirente sono assimilabili a quelle previste per la vendita immobiliare ordinaria. Si pensi agli obblighi che sorgono dal contratto di vendita descritti nell’articolo 1476 del Codice Civile.
Quando si tratta di un contratto di appalto
La fattispecie del contratto di appalto ricorre quando l’acquirente non si limita a comprare un bene già progettato e in corso di costruzione, ma commissiona direttamente la realizzazione dell’opera all’impresa, assumendo un ruolo attivo.
Questo accade, ad esempio:
- quando l’acquirente affida la costruzione a un’impresa;
- quando il terreno è del venditore e il contratto è strutturato in modo da attribuire al futuro acquirente un potere decisionale rilevante nella progettazione e realizzazione;
- quando l’oggetto principale dell’accordo non è il trasferimento della proprietà, ma la realizzazione dell’opera.
Facciamo un esempio pratico:
Marco possiede un terreno edificabile. Contatta un’impresa e stipula un contratto per la realizzazione di una villetta secondo le proprie specifiche esigenze, con scelta dei materiali, delle tecniche costruttive e delle tempistiche. In questo caso si configura un contratto di appalto.
Per quanto concerne gli effetti giuridici che ne derivano si rileva che, in caso di appalto:
- il committente assume un ruolo attivo e ha obblighi di vigilanza;
- si applicano le regole dell’appalto, in particolare l’art. 1667 del Codice Civile sulla garanzia per vizi e difformità dell’opera.
Cosa dice la giurisprudenza
Non sempre è facile distinguere tra compravendita e appalto, soprattutto quando i contratti sono redatti in modo ambiguo. Talvolta gli accordi, giusto per complicare le cose, possono avere natura mista.
La giurisprudenza ha elaborato dei criteri utili per qualificare correttamente il rapporto:
- titolarità del suolo – se il venditore è proprietario del terreno, è più probabile che si tratti di compravendita;
- struttura del contratto – se l’accordo prevede principalmente la cessione del bene finito, anche se non ancora realizzato, si tende a qualificarlo come vendita;
- partecipazione dell’acquirente alla costruzione – maggiore è il potere decisionale del futuro proprietario (ad esempio scelta dei progettisti, delle ditte, dei materiali), più è probabile che si tratti di appalto.
La Cassazione civile, Sez. II, con la sentenza n. 9734/2005 ha qualificato come compravendita e non come appalto il contratto con cui un’impresa vendeva un immobile da costruire su un terreno di sua proprietà, impegnandosi a consegnarlo chiavi in mano, senza intervento attivo dell’acquirente nella fase costruttiva.
Con la sentenza n. 23795/2012 sempre i Giudici Supremi hanno invece riconosciuto la natura di appalto a un contratto in cui l’acquirente aveva stipulato separatamente l’acquisto del terreno e l’affidamento della costruzione all’impresa, partecipando attivamente alla definizione del progetto.
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 11656/2008, ha fornito importanti chiarimenti in merito alla cessione di un fabbricato non ancora realizzato. Secondo i giudici, un contratto che preveda l’obbligo, in capo all’impresa proprietaria del terreno, di realizzare i lavori necessari, può configurarsi in due modi:
- come vendita di cosa futura – con trasferimento della proprietà al momento in cui l’immobile viene completato
- come negoziato misto, che unisce gli elementi della vendita (relativa al terreno, con effetto traslativo immediato) e dell’appalto, qualora il fulcro dell’accordo sia rappresentato dall’attività costruttiva svolta dal cedente, a proprio rischio e con mezzi propri.
Attenzione alla forma contrattuale e ai rischi
Considerate le varie interpretazioni giurisprudenziali è bene chiarire che la forma del contratto per la vendita delle case è spesso rivelatrice della volontà delle parti. Tuttavia, è la sostanza a prevalere: non conta tanto come le parti denominano l’accordo (ad esempio, vendita o contratto d’appalto bensì come si configura il rapporto nella realtà.
Chi acquista un immobile in costruzione deve quindi prestare attenzione alla titolarità del terreno, al contenuto del contratto (trasferimento di proprietà o affidamento dell’opera nonché alla partecipazione nel processo costruttivo, cioè al ruolo assunto in quest’ultimo dal compraente.
Una errata qualificazione può comportare gravi conseguenze. Ad esempio, se si stipula un contratto che in realtà è un appalto, ma lo si tratta come una compravendita, si rischia di perdere le tutele previste dalla legge per quella certa tipologia contrattuale.
Da quanto evidenziato dunque, la corretta qualificazione è fondamentale per comprendere quali diritti, obblighi e tutele spettano alle parti. In caso di dubbio, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista per l’analisi del contratto e la verifica della sua reale natura.