La comproprietà di un bene immobile è una situazione molto frequente nella realtà italiana, soprattutto a seguito di eredità, donazioni o acquisti effettuati in comune tra coniugi, conviventi o familiari. Quando però uno o più comproprietari non desiderano più mantenere in comune il bene, si può procedere alla divisione. Ma come avviene la divisione di un bene immobile in comproprietà? Quali sono le modalità previste dalla legge per lo scioglimento della comunione? In questo articolo esamineremo in dettaglio le varie opzioni, i passaggi da seguire e le implicazioni pratiche e legali.
Indice
Che cos’è la comunione di un bene
Il diritto di proprietà su un immobile può spettare a una sola persona o a più persone. In quest’ultimo caso si dice che il bene spetta in comunione (o è in comproprietà) a più individui che hanno la titolarità sul medesimo bene. I diritti di proprietà che coesistono sul medesimo immobile hanno lo stesso contenuto.
Può tuttavia succedere, come meglio vedremo più avanti, che una o più persone, nel corso del tempo, perdano l’interesse a mantenere questo stato di cose e qualcuno pertanto faccia richiesta di divisione.
La comunione (o comproprietà) è una situazione che può verificarsi in un triplice ordine di casi:
- comunione volontaria, quando dipende dalla volontà dei partecipanti;
- comunione incidentale, quando più persone ricevono il medesimo bene in eredità;
- comunione forzosa, alla quale non ci si può sottrarre, come nel caso del condominio di edifici, sottratta alla volontà dei soggetti e prevista dalla legge.
| Comproprietà e divisione dei beni immobili | |
|---|---|
| 🔗 Cos’è la comunione | Proprietà condivisa tra più soggetti sullo stesso immobile |
| 📊 Quote di proprietà | Si presumono uguali salvo diverso accordo Rappresentano la partecipazione ai vantaggi e oneri |
| ⚙️ Tipi di comunione | Volontaria Incidentale (es. eredità) Forzosa (es. condominio) |
| 👥 Uso del bene | Ogni comproprietario può usare il bene senza escludere gli altri |
| 📋 Amministrazione | Decisioni a maggioranza per gestione ordinaria Atti dispositivi richiedono unanimità |
| ⚖️ Scioglimento | Può essere richiesto da un solo comproprietario in qualsiasi momento |
| 🤝 Divisione consensuale | Accordo tra le parti con atto notarile o scrittura privata |
| 🏛️ Divisione giudiziale | In assenza di accordo, si ricorre al giudice Possibile anche vendita forzata o assegnazione a un solo proprietario con conguaglio |
| 🏗️ Divisione in natura | Frazionamento dell’immobile se tecnicamente possibile |
| 🚫 Divieto di divisione | Possibile patto di non divisione fino a 10 anni Prorogabile con accordo |
| ⛔ Eccezioni | Divisione non ammessa se pregiudica la funzione del bene o in caso di comunione forzosa |
Le quote sono sempre uguali?
La coesistenza, sullo stesso bene, dell’uguale diritto di più persone si realizza mediante l’ideale scomposizione della cosa in una pluralità di quote, in base al numero di partecipanti.
La quota è una frazione ideale, determinata aritmicamente; si può essere comproprietari per un mezzo, per un terzo e così via. In linea di principio le quote si presumono uguali, salvo che per legge o volontà delle parti sia stata stabilita una differenziazione.
Se più persone sono state istituite eredi per quote diseguali esse diventeranno comproprietarie del patrimonio del defunto secondo quote diseguali.
Se si acquista insieme ad altri un bene si presume invece che gli acquirenti posseggano il bene in quote uguali, salvo che abbiano stabilito diversamente.
La quota rappresenta la partecipazione di ciascuno alla comunione, ovvero la partecipazione secondo la quale ciascuno concorre nei vantaggi e negli oneri inerenti alla cosa comune.
Considerata invece nella sua materialità, la cosa comune appartiene per intero a tutti i partecipanti. Ciò sta a significare che tutti, in qualità di comproprietari, ne possono godere senza tuttavia avere la possibilità di separare fisicamente parti della cosa.
Come fruire di un bene in comproprietà
Per quanto concerne l’uso del bene comune, ciascun partecipante può fruirne in linea di principio separatamente, senza però impedirne il godimento da parte di ciascun altro partecipante.
Non sempre le caratteristiche del bene consentono l’uso simultaneo e separato.
Se siamo di fronte ad un appartamento e i comproprietari non intendono coabitarlo, potranno darlo in locazione e dividerne il ricavato in base alle quote a ciascuno spettanti.
L’amministrazione e la gestione dell’immobile spettano collettivamente ai partecipanti che deliberano a maggioranza di quote.
Anche per gli atti di disposizione della casa comune ci sono dei limiti. Mentre si può disporre della propria quota non si può disporre a proprio piacimento del bene nella sua interezza.
Per tali atti è richiesto infatti il consenso unanime di tutti i partecipanti. L’immobile non si può vendere o non si può dare in ipoteca se tutti non sono d’accordo.
Ecco perché lo stato di comunione è guardato con sfavore dalla legge a seguito degli ostacoli che ne conseguono alla circolazione e al mutamento della sua destinazione economica.
Modalità di scioglimento della comunione
A fronte dei vincoli legati alla comproprietà, qualora fossero molte le difficoltà gestionali per i soggetti partecipanti alla comunione, la legge prevede che ciascun titolare del diritto di proprietà possa, in qualunque momento, domandare al Giudice di pronunciare la divisione del bene in comproprietà.
Questo principio ha una grande rilevanza pratica: anche se gli altri non sono d’accordo, un solo comproprietario può avviare il procedimento di divisione, forzando gli altri ad affrontare la questione.
La divisione può avvenire in due modi:
- divisione consensuale o amichevole, quando tutti i comproprietari sono d’accordo su come ripartire il bene o sul fatto che uno o più di loro lo acquisiscano liquidando gli altri;
- divisione giudiziale, quando manca l’accordo e si rende necessario l’intervento del tribunale.
Quando i comproprietari sono d’accordo sullo scioglimento della comunione, possono procedere con una divisione consensuale, che può avvenire con atto notarile.
Divisione giudiziale
Quando venga fatta richiesta di divisione giudiziale l’autorità giudiziaria può disporre una congrua dilazione (non superiore, comunque, ai 5 anni) ove ritenga che lo scioglimento della comunione nell’immediatezza possa pregiudicare gli interessi degli altri.
Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto nel caso in cui si tratti di un bene che, se diviso, cesserebbe di servire all’uso cui è destinato.
La divisione del bene si attua in natura se possibile, ossia trasformando le quote ideali in parti fisiche del bene.
Se l’immobile è divisibile fisicamente, può essere materialmente suddiviso in parti autonome e funzionalmente indipendenti. Ad esempio, una villetta su due piani può essere divisa in due unità abitative autonome.
In questo caso si procede:
- alla modifica della destinazione urbanistica (se necessaria);
- al frazionamento catastale dell’immobile;
- alla stipula di un atto notarile di divisione, con l’aggiornamento dei dati catastali e della proprietà.
Se il carattere del bene non consente la divisione fisica o la stessa non risulta agevole si dovrà scegliere tra le seguenti opzioni:
- alla sua assegnazione in proprietà individuale ad uno solo dei comproprietari che verserà agli altri il valore in denaro della loro quota;
- alla sua vendita forzata e alla suddivisione del ricavato ai partecipanti alla comunione in base alle rispettive quote.
È quanto potrebbe succedere in caso di un appartamento in riferimento al quale non fosse fattibile, magari per le limitate dimensioni, addivenire ad una sua divisione materiale.
È possibile impedire la divisione di un bene?
È pur sempre valido un patto tra i comproprietari di restare in comunione ma esso non può eccedere la durata di 10 anni. È valido anche per coloro che dovessero acquistare il bene entro questo lasso di tempo.
Qualora sia previsto per un periodo superiore, questo si riduce comunque a 10 anni.
Se gravi circostanze lo richiedono l’autorità giudiziaria può comunque stabilire lo scioglimento della comunione prima del termine pattuito.