Per gli italiani investire nel mattone è sempre una garanzia: gli immobili continuano a dare l’idea della solidità nel tempo.
Per questo gli investimenti immobiliari continuano ad essere gettonati nonostante oggi, per chi abbia liquidità, esistano anche altri asset redditizi. Ma a spingere gli italiani verso l’acquisto casa per investimento ci sono anche la scarsa conoscenza di alternative e una cronica diffidenza.
Trilocale o bilocale
Ipotizzando che si abbia già preso la decisione di comprare casa per investimento, cerchiamo di rispondere a una fatidica domanda: meglio il trilocale o il bilocale? La risposta, come spesso accade, è una sola: dipende.
L’investimento immobiliare in bilocali e trilocali presenta vantaggi diversi a seconda di tre fattori:
- disponibilità economica dell’acquirente;
- contesto geografico;
- esigenze.
I rendimenti
Partiamo dai numeri: parlando in generale, i bilocali offrono un rendimento medio lordo di circa il 5,6 % su 65 mq, sono più facili da affittare nelle grandi città e richiedono un investimento iniziale più contenuto.
I trilocali, pur avendo rendimenti lordi simili (intorno al 5-6%), permettono di diversificare i canoni di locazione. Non si pensi, ad esempio, al classico affitto a un unico inquilino o a un’unica famiglia: nelle città universitarie un trilocale permette di ospitare un minimo di tre inquilini, incrementando il reddito complessivo mensile e permettendo di rientrare più velocemente nell’investimento.
Il canone medio per gli studenti fuori sede è di 372 euro mensili per stanza singola. Ma attenzione: si tratta, appunto, di un canone medio che va dalle poche centinaia di euro dei centri più piccoli fino ai picchi di Roma e Milano dove una singola raggiunge, e spesso supera, facilmente i 550-600 euro. In questo scenario, un trilocale da 80 mq può generare, di media, fino a 1.116 euro al mese (anche 1.800 a Roma e Milano), contro i 600–700 euro di un bilocale di pari metratura affittato a un single o a una coppia.
Si ricorda che in mercati forti come Milano, dove il rendimento lordo può avvicinarsi all’8,9% nei momenti di alta domanda, più del doppio del rendimento dei Btp a 10 anni, come evidenzia Idealista.
Parlando in generale:
- il bilocale vince grazie al minore prezzo di acquisto e all’elevata domanda di single, giovani coppie senza figli e professionisti alle prime armi;
- il trilocale è penalizzato dal costo d’acquisto più elevato, ma compensa con canoni più alti, soprattutto in caso di affitti multipli (studenti fuori sede).
Cosa scegliere
Fatte queste doverose premesse, si ricorda che le differenze da città a città sono determinanti e che l’investitore deve tenere conto del prezzo al metro quadro e dei costi di gestione (ristrutturazione, manutenzione, condominio che va di pari passo alla metratura e tasse). Al netto di spese di agenzia, le altre voci fanno calare il rendimento netto di 1,5/2 punti percentuali rispetto al lordo.
Quando scegliere un bilocale:
- capitale limitato da investire;
- zona ad alta domanda di professionisti e coppie;
- spese di gestione e rischi di sfitto contenuti.
Quando scegliere un trilocale:
- capitale più alto da investire;
- possibilità di locazioni multiple (studenti);
- zona universitaria o residenziale familiare.
| Fattore | Bilocale | Trilocale |
|---|---|---|
| Investimento iniziale | 65 m² × 4.500–5.500 euro/mq = 300.000 euro | 80 m² × 4.500–5.500 euro/mq = 400.000 euro |
| Rendimento nordo | 5,6% | 5–6% |
| Rendimento netto | 3,5–4,5 % | 3–4,5% |
| Domanda | Elevata in grandi città; tempi di locazione brevi (≈15 giorni) | Buona in famiglie e studenti; gestione inquilini multipli, ma tempi di sfitto più lunghi |
| Gestione | Più semplice | Più complessa (più inquilini, maggior usura) |
| Incentivi | Bonus ristrutturazione e ecobonus applicabili | Stesse agevolazioni, ma con importi maggiori |
| Liquidità | Minore capitale bloccato | Maggiore capitale bloccato |
Domanda immobiliare, vince il trilocale
Oggi, come evidenzia Tecnocasa, la domanda nelle grandi città a gennaio 2025 appare concentrata prevalentemente sul trilocale che raccoglie il 40,4% delle richieste. A seguire il bilocale con il 25% e il quattro locali con il 22,3%. Fa eccezione Milano dove, a causa degli alti costi, è il bilocale la tipologia più ricercata (46,1%). E fa eccezione anche Genova, dove i prezzi più contenuti spingono il quattro locali (43%).