Il mattone ha sempre attratto gli italiani e continua a spingere gli investimenti nei fondi immobiliari e nei Real Estate investment Trust (REIT), che hanno toccato nuovi massimi in termini di patrimonio, sia a livello globale sia in Europa ed Italia, in una fase in cui si ricercano investimenti alternativi. È quanto emerge dal 46esimo Rapporto 2025 su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero” realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei.
Patrimonio supera i 4.800 miliardi a livello globale
Il patrimonio di fondi quotati, non quotati e REIT, nel 2024, ha toccato i 4.810 miliardi di euro a livello globale, con un aumento del 3,4 per cento sul 2023, confermando la supremazia dei REIT con una concentrazione di circa il 76%.
“Anche se lo scenario macroeconomico e politico è condizionato dall’incertezza, il comparto immobiliare sta reagendo bene. Anche perché è nella sua natura essere anticiclico”
commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, sottolineando che
“le motivazioni che stanno spostando gli investimenti dagli Usa verso l’Europa (che è più stabile) spingono lo sviluppo ulteriore del mercato”.
L’Europa trainata dalle cinque maggiori economie
Anche nel Vecchio continente continua la fase espansiva dei fondi immobiliari, cresciuti sia in numero che in termini di patrimonio, con 2.007 fondi e 258 REIT attivi ed un patrimonio complessivo di 1.650 miliardi di euro, in aumento del 3,1%. Resta stabile il peso dei fondi europei sul patrimonio complessivo (al 34,3%), mentre si incrementa in volume, confermando il ciclo positivo registrato negli ultimi anni.
Osservando i cinque principali Paesi europei (Regno Unito incluso), si registra un fatturato 2024 di oltre 942 miliardi di euro, in crescita del 3,5%, e si prevede di chiudere il 2025 con volumi oltre i 991 miliardi di euro. La Germania continua a rappresentare oltre un terzo dei volumi complessivi (314,2 miliardi di euro), tallonata dalla Francia (214 miliardi di euro), ma l’Italia fa registrare la crescita maggiore del fatturato (oltre il 6,6% a 151,9 miliardi di euro) seguita dalla Spagna (6,4 per cento a 117 miliardi).
L’Italia mostra tassi di crescita brillanti
In Italia, il comparto dei fondi immobiliari continua a crescere in modo sostenuto: il suo peso sul resto dell’Ue ammonta a oltre il 13%, con un NAV che a fine 2024 ha raggiunto 121,5 miliardi di euro, in crescita del 6,6% rispetto al 2023.
“Il mercato immobiliare è tornato a espandersi con un’accelerazione dei prezzi superiore all’inflazione al consumo, con la riduzione dei tassi di interesse che stimola la domanda di mutui. Le prospettive per il resto dell’anno sono positive per tutti i settori e questo contribuisce al benessere dei fondi immobiliari”
spiega Breglia.
In aumento anche il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 675 fondi attivi in Italia, che sale a 139 miliardi di euro (+6,1% sui dodici mesi precedenti). Per il 2025 si prevede un incremento del 5,3% del NAV e del 5% del patrimonio, con un numero dei veicoli che potrebbe sfiorare le 700 unità.
“L’asset allocation del patrimonio gestito italiano ha visto variare il peso dei vari comparti, con il residenziale e il ricettivo che sono risultati in crescita”
ha spiegato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, aggiungendo che le prospettive per il 2025 “sono di un cauto ottimismo”.
Indebitamento in calo
L’indebitamento del sistema fondi, pari a 59 miliardi di euro, è in lieve flessione con un’incidenza prossima al 43% sul patrimonio. La performance (Roe), pur rappresentando la media di realtà molto diversificate, è scesa di dieci punti base all’1,8%.
“A differenza della maggior parte dei fondi europei – si ricorda – in base alla vigente normativa quelli italiani sono costituiti in forma chiusa e non sono quindi soggetti al rischio di liquidità derivante da elevate richieste di rimborso. Il rischio che alla scadenza le valutazioni del portafoglio immobiliare dei fondi divergano in modo significativo dai valori di mercato si conferma ridotto”.
