L’Italia ha deciso di dare una sforbiciata al far west degli affitti brevi. Dal 1° gennaio 2025, è scattata una stretta normativa che obbliga proprietari e piattaforme a fare i conti con regole più rigide. Da un lato, chi affitta deve muoversi con precisione tra registrazioni, codici identificativi e requisiti di sicurezza.
Dall’altro, colossi come Airbnb si ritrovano coinvolti in nuove dinamiche fiscali, con l’obbligo di trattenere le tasse alla fonte. Un cambio di rotta che non si limita a mettere paletti, ma rimescola le carte del mercato immobiliare. Ecco una panoramica sulle novità e su come stanno riscrivendo il business degli affitti brevi in Italia.
Indice
Registrazione obbligatoria degli immobili
Dal 1° gennaio 2025, il settore degli affitti brevi è soggetto a nuove disposizioni che introducono maggiori obblighi per i locatori. Ogni immobile destinato a questa tipologia di locazione deve essere registrato nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (Bdsr) e ottenere un Codice Identificativo Nazionale (Cin). Quest’ultimo è da esporre in modo ben visibile sia all’ingresso della proprietà sia negli annunci online. L’omissione di questo requisito comporta sanzioni pecuniarie che possono variare da 800 a 8.000 euro.
Requisiti di sicurezza per le abitazioni in locazione
Gli immobili adibiti ad affitti brevi devono rispettare nuovi standard di sicurezza. Tra le dotazioni obbligatorie rientrano:
- estintori certificati Ce, posizionati ogni 200 mq e almeno uno per piano;
- sensori per gas e monossido di carbonio, installati da tecnici specializzati.
Limiti e obblighi per chi gestisce più proprietà
Chi mette in locazione oltre tre appartamenti è considerato un operatore professionale e deve rispettare regole più stringenti:
- presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia) al Comune;
- apertura della Partita Iva per operare nel rispetto delle norme fiscali.
Per chi supera le quattro unità in affitto e non si adegua a queste disposizioni, sono previste multe comprese tra 2.000 e 10.000 euro.
Modifiche alla tassazione degli affitti brevi
Per i proprietari di massimo quattro unità immobiliari, l’aliquota della cedolare secca resta al 21% solo sul primo immobile dichiarato. A partire dal secondo, e fino al quarto, la tassazione sale al 26%. Chi gestisce più di quattro immobili è considerato imprenditore e deve applicare la tassazione ordinaria, con obbligo di Partita Iva.
Nuove restrizioni sul numero di immobili locabili
In alcune città turistiche italiane, viene introdotto un soggiorno minimo di due notti. Questa misura punta a scoraggiare il cosiddetto turismo “mordi e fuggi” e a favorire permanenze più lunghe.
Alcune regioni, come la Toscana, hanno imposto un tetto massimo al numero di appartamenti destinabili agli affitti brevi da un unico proprietario. Una mossa che punta a contenere la trasformazione delle città in dormitori per turisti e a ridurre la pressione sui prezzi degli immobili, sempre più inaccessibili per i residenti.
Maggiori obblighi fiscali per le piattaforme digitali
Le piattaforme che intermediano affitti brevi, come Airbnb e Booking, devono trattenere alla fonte il 21% dei canoni riscossi, versandolo direttamente all’Agenzia delle Entrate. Dal 2024, queste piattaforme devono applicare la tassazione direttamente sui profitti degli host, garantendo una maggiore trasparenza fiscale.
Comunicazione obbligatoria degli ospiti alle autorità
Indipendentemente dal numero di immobili gestiti, chi affitta è tenuto a registrare i dati degli ospiti sul portale “Servizio Alloggiati” della Polizia di Stato. Questo obbligo è finalizzato a garantire maggiore sicurezza e tracciabilità delle presenze nel Paese.
Airbnb e la regolamentazione fiscale
Negli ultimi anni, Airbnb ha dovuto ingoiare un boccone amaro: l’Agenzia delle Entrate le ha presentato un conto da 576 milioni di euro per la mancata applicazione dell’imposta del 21% sugli affitti tra il 2017 e il 2021. Un braccio di ferro che si è concluso con un assegno salato e senza possibilità di scaricare la colpa sugli host. Questa vicenda ha riscritto le regole del gioco, spingendo il legislatore a rafforzare i controlli e a imporre nuove regole per stanare chi cerca di sfuggire al fisco.
